3.5Os registros posteriores se tornarão insubsistentes porque estará rompida a cadeia dominial – um dos elementos nucleares para a geração do chamado direito real[22] – que se teria formado a partir da transcrição nº (…), (em nome do…), perdendo ela a validade, automaticamente cancelados que serão, por averbação, todos os registros que dela se originaram, entre eles o registro do título da parte contrária, que se assenta no registro do (…), de quem teria recebido por dação em pagamento a área total parte da qual é ocupada pelo (…) e que foi objeto da ação reivindicatória que, na hipótese, o perderá. Se não há registro, não há título; se não há título registrado não há propriedade; sem propriedade, impossível a ação reivindicatória, que se extinguirá. De igual modo, sem título será a parte contrária ilegítima para figurar no polo ativo da ação reivindicatória, o que é também fato conducente à extinção do processo. Tudo soa encaminhar-se nesse sentido; e este advogado não é o único que o percebe.
 
3.6Títulos de propriedade não subsistem sem origem, e sua única origem legal é o título anterior. Se o outorgante do título não é o titular do registro imediatamente anterior, esse título é inexistente e, se transcrito, sua transcrição (tem) de ser cancelada por averbação. A jurisprudência dominante é pacífica nesse sentido[23], assim como a doutrina[24].
 
4. – A INEXISTÊNCIA JURÍDICA DO TÍTULO DA PARTE CONTRÁRIA
 
4.1 – A solução final da dúvida, em sendo improvido o agravo de instrumento interposto, não é a única expressão da esterilidade do título da parte contrária; a rigor, ele jamais entrou para o mundo jurídico. A operação entre o (…) e a parte contrária foi operação a non dominus, de vez que o primeiro cedeu à segunda direitos de propriedade que não tinha, que nunca teve, resultando juridicamente inexistente o título outorgado, que só produz efeitos entre o cedente e o cessionário, entre vendedor e comprador, já que a cessão foi onerosa; e a inexistência jurídica se estende à sua transcrição. Isto nunca foi uma tese, uma alegação protelatória, mas uma verdade de longo tempo estabelecida pela jurisprudência[25], pela doutrina[26] e pela lei[27]. O (…) – Parecer, trecho transcrito ao final da nota de pé de página nº 27 – enfocou as irregularidades.
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Trecho final da Nota 21 (Post anterior):
“RECURSO ESPECIAL DÚVIDA SUSCITADA POR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.
O procedimento de dúvida, de natureza puramente administrativa, não havendo contraditório entre partes interessadas, mas apenas dissenso entre o requerente e o serventuário, não configura ‘causa’ no sentido constitucional, a ensejar a interposição do recurso especial. Precedente da Eg. Quarta Turma.
Agravo improvido [Superior Tribunal de Justiça, Quarta Turma, Agravo Regimental no AG nº 29.262-3 (92.28.353-5) SP, Relator o Sr. Ministro Barros Monteiro, Unânime, Julgado em 10 de maio de 1993]
 
[22] (direito real) – direito de propriedade adquirido sobre um bem por alguém, a quem fica vinculado, que pode com plenitude opor esse direito de propriedade contra todos. Diz-se desse direito que é oponível erga omnes.
 
[23] – “Determinado o cancelamento judicial de um registro, que precede outros, alusivos ao mesmo, estes também são cancelados por averbação para preservar a continuidade (RTJ 86/550)
 
[24] – “A respeito entendeu o 1º TACRJ ser nulo o registro imobiliário, se ocorre a descontinuação do título em que ele se assenta, (…)” (Ac. un., 4ª Câm. Cível, Rel. J. Renato Maneschy, RT-274:216), conforme Walter Ceneviva, Manual do Registro de Imóveis, página 147, Livraria Freitas Bastos, Rio de Janeiro, 1988.
 
[25] “VENDA A ‘NON DOMINO’ – TRANSCRIÇÃO”
– A venda a ‘non domino’ só produz efeito entre vendedor e comprador. Em relação ao ‘verus dominus,’ é ‘res inter alios’.
– A transcrição gera presunção ‘juris tantum’ e não presunção absoluta.
(…)
A venda de coisa alheia produz efeitos entre vendedor e comprador, na vinculação daquele a este em compor o prejuízo derivado da quebra do dever de fazer a venda boa, firme e valiosa e responder pela evicção de direito. (…)
Neste particular, com relação ao verus dominus, nenhum efeito produz, é, repitamos, negócio inexistente. (…)
 
Por outro lado, em nosso sistema, a transcrição não purga os defeitos do título. A presunção que dela deriva é legis tantum, como às vezes tenho procurado mostrar, forte em textos do nosso Código Civil e nas demonstrações de HAHNEMANN GUIMARÃES, FERNANDO EULER BUENO, ANTONIO GONÇALVES DE OLIVEIRA e outros, e, principalmente, de SORIANO DE SOUZA NETO (destaque do original).
(…)
E assim tem decidido este Supremo Tribunal Federal (…).” (Supremo Tribunal Federal, Recurso Extraordinário nº 22.678-GO, Unânime, Relator Ministro Orozimbo Nonato, em Revista Forense CLIX 172/175).
 
“Não é nulo nem anulável o ato de venda de bem alheio. É ato inexistente.” (Revista Forense XCII/159-172)
 
Nota: para aqueles não familiarizados com a terminologia jurídico/processual, esclarece-se que, no bom e popular português, inter alios é uma ação entre amigos; operação a non domino (sem domínio) ou a non dominus (sem senhoria) é aquela em que o alienante não tem a propriedade do bem alienado, não a transmitindo, por consequência. Verus dominus é o verdadeiro senhor ou proprietário e presunção juris tantum é a presunção legal que prevalece até prova em contrário
 
[26] – “A aquisição da propriedade imóvel pela transcrição não ocorre – CC, art. 530-I – se o transferente não era dono.” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, volume II, págs. 108/109)
“Se feita a non domino a compra é ineficaz, isto é, sem aptidão para conduzir à aquisição.” (Darcy Bessone de Oliveira Andrade, Da Compra e Venda, Ed. Bernardo Álvares, 1960, página 281, nº 140)
 
Nota: animou as citações acima o escopo de demonstrar o quanto antiga é a posição dos nossos Tribunais Superiores relativamente à aquisição da propriedade imóvel, quer quanto a vendedor e comprador, quer quanto à qualidade e transcrição do título decorrente.
 
Nota: esclarece-se aos não familiarizados que o nome do Ministro Orozimbo Nonato é uma das legendas dos nossos Tribunais Superiores, e que o Professor Pontes de Miranda é considerado pelos doutos um dos maiores, senão o maior intérprete de toda a nossa história jurídica.
 
[27] “Efetuado o pagamento ou a consignação, expedir-se-á, em favor do expropriante, mandado de imissão de posse, valendo a sentença como título hábil para a transcrição no registro de imóveis.” (Desapropriação – Decreto-Lei nº 3.365, de 21.06.1941, art. 29), mas só o pagamento do preço total é que autoriza a expedição de mandado ao registro de imóveis para que transfira ao expropriante a titularidade do bem expropriado; antes não. No caso da expropriação da área parte da qual é ocupada pelo (…) não foi pago o preço total, razão porque quaisquer registros feitos o foram arbitrariamente, em detrimento da lei e com inobservância do princípio de que toda desapropriação será antecedida de prévia e justa indenização, o que também os invalida na origem, tornando-os inexistentes, a considerar-se principalmente que registros, ainda pudessem ter havido, deveriam ter sido feitos em nome do expropriante Estado do Rio de Janeiro. Outrossim, a inexistência da cessão feita pelo (…)  à parte contrária, uma vez que não tinha aquele propriedade a transmitir, não configura ato anulável, mas ato sem valor jurídico, já declarada a sua nulidade (Acórdão na ação rescisória, documento 24, fl. 560).
 
As perquirições vão além: “Vale ressaltar que causa espécie o fato de ter sido feito o ‘registro’ (aspas do original) da Desapropriação, com base em certidão (grifo do original) extraída pelo (…), em (…), pelo simples fato de que o art. 29 da legislação própria, DL 3.365/41, determina que tal transcrição seja feita após o pagamento ou a consignação do valor da indenização, o que in casu não chegou a ser feito, visto que, em (…), o Estado do Rio de Janeiro requereu a apuração (todos os grifos do original) do valor devido e, em (…), requereu a DESISTÊNCIA da Desapropriação, não se executando pois o Acórdão (grifo do original). Ademais, salvo equívoco desta (…), não há nos autos qualquer despacho determinando tal transcrição.” [Parecer do (…) de fls. (…) dos autos da ação expropriatória, (…), fls. (…) ao final e (…) do início ao meio].
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